今年上半年房地產(chǎn)火爆程度超出預(yù)期，除了一線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，以及京郊部分三四線城市房價(jià)處于跌勢之外。全國幾乎所有的城市房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲。特別是之前受冷落的三四線城市，房價(jià)更是一飛沖天。截止目前全國有200多個(gè)縣級城市的房價(jià)都已經(jīng)突破了9000元/平方米。

上半年房價(jià)漲勢之所以超出預(yù)期，主要原因有三：首先，一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控收緊的影響，大量的房企和炒房者都下沉到了三四五線城市炒房，現(xiàn)在就連五線城市房價(jià)都幾乎翻了個(gè)倍。同時(shí)，由于房價(jià)上漲激發(fā)了當(dāng)?shù)孛癖姷馁彿啃枨蠹嗅尫?。各中小城市房價(jià)出現(xiàn)了罕見的大漲現(xiàn)象。

再者，本來二線城市由于去年房價(jià)上漲過快，受到了房地產(chǎn)調(diào)控影響。但為了讓房地產(chǎn)持續(xù)繁榮，地方政府就想出了搖號購房、人才引進(jìn)戰(zhàn)略。本來受到限價(jià)政策的影響，二線城市的一二手房價(jià)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，現(xiàn)在再要搖號購房，于是當(dāng)?shù)鼐用袢€出擊，排隊(duì)遙號盛況空前。與此同時(shí)，人才引進(jìn)戰(zhàn)略也因?yàn)殚T檻較低，成為炒房者繞過限購令的空子，獲得買房的資格。

*，棚改貨幣化安置。發(fā)改委為了讓地方政府更好的去庫存，要求國開行通過PLS形式向地方政府放貸，由地方政府拿著貸款*，發(fā)給棚改拆遷戶。去年全國棚改貨幣化安置比例達(dá)到60%。

而到了今年像常州、沈陽、鄂爾多斯等高庫存的地區(qū)貨幣化安置比例高達(dá)*。這就意味著，棚改拆遷戶拿了大量的*去周邊地區(qū)購置房產(chǎn)，于是乎當(dāng)?shù)胤績r(jià)發(fā)生了爆發(fā)性上漲。而地方政府則獲得了當(dāng)?shù)馗邘齑娲蠓陆档慕Y(jié)果。

隨著上半年國內(nèi)房價(jià)的快速攀升，很多人感到恐懼，生怕現(xiàn)在不買房，以后更加買不起房了，于是一些并不是非常著急要買房的人都進(jìn)入房地產(chǎn)市場，希望不要錯(cuò)過這次房地產(chǎn)的*盛宴。于是中國居民的杠桿率在快速上漲，已經(jīng)處于歷史高位。而現(xiàn)如今，我們已進(jìn)入到2018年的下半年，下半年房地產(chǎn)市場該如何走呢?

*，導(dǎo)致上半年房價(jià)上漲的那些政策紅利在逐步消失。其一，購房搖號還可能繼續(xù)下去，但是會更加透明公正，將會明顯向剛需群體傾斜。其二，人才引進(jìn)戰(zhàn)略門檻已經(jīng)上調(diào)，有些地方規(guī)定，只有達(dá)到博士學(xué)歷的外來人才方可獲得購房資格。其三，去庫存進(jìn)入尾聲，現(xiàn)在很多城市一房難求，所以棚改貨幣化安置的比例將會大幅下調(diào)，而且棚改的貸款審核權(quán)將上移到國開行的總部。

第二，房地產(chǎn)調(diào)控下半年將集中出臺。近日，住建部聯(lián)手七部門對北京、上海等30個(gè)城市的房地產(chǎn)亂像進(jìn)行專項(xiàng)整治。重點(diǎn)打擊對象有四個(gè)方面：投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。這對于，炒房團(tuán)、房產(chǎn)中介、開發(fā)商來說，巧打房地產(chǎn)政策擦邊球的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，違法亂紀(jì)現(xiàn)象將會得到收斂。

此外，各地給限購政策打上補(bǔ)釘。6月24日至26日三天時(shí)間，先后有西安、長沙和杭州三座城市發(fā)出通知，要求“在限購區(qū)域內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房”。7月2日，上海也加入了限制企業(yè)購買商品房的行列。過去新樓盤一開出，就會有被企業(yè)全部買走。所以，由于企業(yè)不受限購、限售的影響，從而炒高了房價(jià)。

從目前情況看，一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將向上漲過快的三四線城市轉(zhuǎn)變。下半年將會有越來越多的三四線城市實(shí)行限售令政策，還會有更多的城市推出限制企業(yè)購買商品房政策。在受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的沉重壓力之下，三四線城市的房地產(chǎn)市場也會馬上降溫。

第三，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的瘋狂之后，下半年將逐步降溫。今年上半年三四線城市房價(jià)上漲成為主角，當(dāng)房地產(chǎn)連續(xù)上攻之后，乃是當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨蟮募嗅尫胖畷r(shí)。目前各城市房地產(chǎn)市場趨于供需平衡的飽和狀態(tài)。后續(xù)因?yàn)橘彿啃枨笠幌赂簧蟻恚偌由蠈Ψ績r(jià)上漲預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，房價(jià)出現(xiàn)較大調(diào)整在所難免。

第四，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場將會退潮。一方面，不動產(chǎn)登記制度全國聯(lián)網(wǎng)對于炒房者和腐敗分子會起到威懾作用，未來一二年來房產(chǎn)稅開征將是早晚的事情。同時(shí)，房貸利率不斷上調(diào)，目前全國平均房貸利率是5.6%，下半年還可能會繼續(xù)上漲,這對于炒房者購成很大的成本壓力。

另一方面，在確保“居者*”的前提下，多渠道供給體系將會逐步完善。將來是低收入群體獲得廉租房或租房生活，中等收入群體是住保障房，而中高等收入群體住商品房。也就是說，隨著住房*市場和保障房建設(shè)的逐步完善。未來商品房市場將會縮小，市場購房需求將會分流。在長效機(jī)制建立后，房價(jià)肯定只有進(jìn)入到下跌的趨勢中了。

2018年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)上演了*的瘋狂，而隨著下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面鋪開，以及上半年房地產(chǎn)上漲的紅利逐步消失，再加上購房需求的過度釋放，以及房地產(chǎn)長效機(jī)制的逐步推出，房地產(chǎn)市場真要變天了。

未來一二線城市房價(jià)穩(wěn)中有跌，而三四線城市房價(jià)，因?yàn)橥稒C(jī)性需求的撤離，很可能出現(xiàn)較大調(diào)整。所以，下半年乃是防控三四城市房地產(chǎn)泡沫破裂的關(guān)鍵時(shí)期。目前三四線城市也已存在較大泡沫，去泡沫的過程可能會較為痛苦。（文章來源于*）

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